Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?



Zakup mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się nadal opłaca?



Rynek mieszkaniowy na terytorium polski uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej po krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Lub to znaczy, że zakup mieszkania na wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zacząć od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tegoż co i gdzie zechcemy kupić. nieruchomości na wynajem tu nie tylko domu, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach powstrzymuje się głównie do mieszkań, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się naturalnie na nich. Jednak decyzja na temat, że chcemy zakupić mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem istnieją duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz bądź Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż przy mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środek Warszawy może kosztować około 8 000 - 10 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego pubu będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Za te same pieniądze przy mniejszych miastach możemy zdobyć dwa, a niekiedy nawet trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem wielkie różnice w cenach lokali. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż ten sam lokal położony na obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze obok zakupie nieruchomości są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i kolejny raz lokalizacja. Z innej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich chodliwym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę czy na raty?



Inwestowanie przy nieruchomości na wynajem zazwyczaj odbywa się na pewien z 2 sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbyt pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, a pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jak odsetki od lokaty bankowej. W sytuacji zakupu za debet inwestycja ma charakter bardziej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może zwiększyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się być przecież zainwestowanie o dużo mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej po takiej sytuacji wystarczy co najmniej 10% wkładu własnego oraz drugie tyle w koszty okołokredytowe i mały remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w wypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z pomocą kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy wraz z pomocy banku, nie musimy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu za 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu nakładów pieniężnych kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o selekcji lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich kwestii w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzech miesiące. W tym okresie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody i informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo może ona się dość w dużym stopniu różnić w zależności od momentu potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich nakładów pieniężnych związanych z finalizacją sprawie. A będą to wydatki prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszta ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet nieznacznego lokalu na wynajem.

Odnowienie nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć dzięki wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednakże czasem lepiej z tymże zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem spory remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy wykonać remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając wszelkie opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takowym samym, jak wszystkie inne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są również czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektóre osoby wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilkunastu nowych mebli. Dla odmiennych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania przy stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany wszystkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg po dach. I chociaż kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też dzięki sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie przybywa się dla wielu jednostek idealnym wyborem moja firma inwestycyjnym.

Najem mieszkania: samodzielnie czy poprzez pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych spółek zarządzających lokalami na najem. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję tylko i wyłącznie jednorazowego znalezienia najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość ogromny koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm kierujących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy w okresową kontrolę może spałaszować olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Posługi firmy zewnętrznej tutaj jest jego komentarz mogą zapewnić obsługę lokalu 24h w dobę przez 7 dni w tygodniu, bez konieczności samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie dzierżawcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

Przychody, wydatki i podatki



Na koniec przyjrzyjmy się wciąż przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub zobacz tutaj równoczesne opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy również o kosztach. O ile czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz każde opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, rzeszów nieruchomości to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub dzierżawca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy przejdz tutaj meble. Ogromnym kosztem dla właściciela lokalu będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte poprzez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W niektórych sytuacjach mogą one doniośle przewyższyć miesięczne przychody spośród tytułu najmu lokalu. A pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Ma możliwość to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od wszystkich przychodów. Sam wybór postaci opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, lecz nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania ani trochę. Każdy wybór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i być może spowodować, że znacząco ona wzrośnie lub spadnie. Nabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto oszczędzać czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być pewną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest w Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i po dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali w wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach po dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele aż do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam sektor najmu musi wyjść z szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane po taki sposób, by obie strony umowy były odpowiednio zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty wraz z inwestycji, a wynajmującym ochrona umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *